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武汉市物业管理条例(试行)
阅读次数:2576 次      更新时间:2011年03月26日


第一章 总  则

    第一条 为了规范物业管理活动,维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益,改善人民群众的生活、工作环境,根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》等法律、法规,结合本市实际,制定本条例。 
    第二条 本条例适用于本市行政区域内的物业管理活动。 
    第三条 本条例所称物业管理,是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及其配套设施设备和相关场地进行维修、维护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

    本条例所称业主,是指不动产登记簿或其他法定文件确定的物业的所有权人。

    本条例所称物业使用人,是指物业承租人和除业主外的实际使用物业的其他人。

    本条例所称物业服务企业,是指依法取得法人资格,具有相应资质,从事物业服务的企业。

    第四条 武汉市国土资源和房产管理局(以下简称市国土房产局)负责全市物业管理活动的监督管理工作。

    区房产行政主管部门和武汉东湖新技术开发区、武汉经济技术开发区、市东湖生态旅游风景区管理委员会城市管理机构(以下统称区房产行政主管部门)负责本辖区内物业管理活动的监督管理工作。 
规划、建设、开发、城管、公安、工商、价格、民政、环保、园林等行政主管部门应当按照其法定职责协同实施本条例。
    街道办事处(乡镇人民政府)负责组织、指导本辖区内业主大会成立及业主委员会的选举工作,指导、监督业主大会和业主委员会的日常活动,配合调解处理物业管理中的投诉,协调物业管理与社区管理的相互关系。
    社区居民委员会协助街道办事处(乡镇人民政府)开展物业管理相关工作。 

第二章  新建物业与前期物业管理

    第一节   物业管理区域

    第五条 物业管理区域的划分,应当遵循相对集中、便于管理的原则,并考虑物业共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。

    划分物业管理区域的具体方法按下列标准执行:

    (一)按照城市规划部门批准的建设用地规划许可证确定的红线图为准,一个项目视为一个物业管理区域;但规模过大、划分为一个物业管理区域不便于管理的,或已分割成多个自然街坊或封闭小区的,可以分别划分为独立的物业管理区域;

    (二)分期建设项目或两个以上单位开发建设的住宅项目,其配套设施设备共用的,划分为一个物业管理区域;

    (三)已建成、共用设施设备比较齐全、相对集中的住宅区,划分为一个物业管理区域。

    第六条 开发建设单位应在申请办理建设工程规划许可证后30日内,持建设项目规划设计方案,向区房产行政主管部门提出划分物业管理区域的要求。
    区房产行政主管部门应当按照第五条有关规定划分物业管理区域,并在有关图纸上予以注记。

    开发建设单位应当将确定的物业管理区域向物业买受人明示。

             第二节 附属设施设备的配置
     第七条 新建物业,开发建设单位应当按照下列规定无偿配置物业服务用房,物业服务用房包括物业服务企业办公用房和业主委员会议事活动用房。
    (一)建筑面积不低于建设工程规划许可证载明的房屋总建筑面积的3‰,并不得少于60平方米;其中业主委员会议事活动用房建筑面积不得少于20平方米;
    (二)具备水、电等基本使用功能,有明确的座落、房号,且具备办理房地产权证的条件。
  物业服务用房配置不符合前款规定的,规划行政主管部门不予核发建设工程规划许可证。
    第八条 新建物业内的水、电、气计量装置应当实行专有部分一户门号一贸易结算表、共有部分独立计量表;安全防范、消防、环卫、邮政、信息等附属设施设备的配置应当符合物业使用的基本条件。
    第九条 新建物业内的机动车停车库(位)与住户套数的最低比例标准,由市规划行政主管部门制定。

    物业内规划用于停放车辆的车库和建筑物附属设施内的车位归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

    占有业主共有的道路或者其他场地用于停放车辆的车位,属于业主共有,建设单位不得销售。

 

第三节  前期物业管理

    第十条 住宅及同一物业管理区域内非住宅的建设单位,在办理商品房预(销)售许可手续前,应当按照国家及本市相关规定,通过招投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业,并与之订立前期物业服务合同。                  

    有下列情形之一的,经物业所在地的区房产行政主管部门批准,可以采取协议方式选聘物业服务企业:

    (一)投标人少于3人;

    (二)多层物业总建筑面积少于5万平方米,或单栋高层(含小高层)物业总建筑面积少于3万平方米,或多层、高层混合物业总建筑面积少于4万平方米。

    第十一条 前期物业服务合同应当约定期限;期限未满,业主委员会与选聘的物业服务企业订立的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止;业主大会未选聘物业服务企业,但认为前期物业服务企业严重违反了前期物业服务合同的有关约定的,经业主大会作出决定,可以终止前期物业服务合同。

    第十二条 建设单位与买受人订立的房屋销售合同,应当包含前期物业服务合同约定的内容,以及建设工程规划许可文件载明的建设项目平面布局图,以及物业管理区域内属全体业主共有共用的配套设施设备。

    第十三条 在前期物业管理期间,房屋交付使用前(含当月)所发生的物业服务费用,由建设单位承担;房屋交付使用后所发生的物业服务费用,按前期物业服务合同的约定承担;房屋销售合同未约定的,由建设单位承担。

    第十四条 建设单位订立物业管理区域内首份房屋销售合同前,应当制定临时管理规约,作为房屋销售合同的附件。

    临时管理规约应当对物业的使用和维护管理、业主义务、违反临时管理规约应当承担的责任等事项作出规定,但不得与法律、法规、规章相抵触,不得侵害买受人的合法权益。临时管理规约应当报区房产管理部门备案。
            

   第四节 新建物业的交付使用
    第十五条 新建住宅建设工程竣工后,物业及其附属设施设备应当具备下列条件后,方可交付使用:
    (一)生活用水纳入城市公共供水管网,并安装分户计量表;
    (二)用电纳入城市供电网络,并安装分户计量表; 

    (三)雨水、污水排放纳入城市雨水、污水排放系统;
  (四)住宅区附近有燃气管网的,完成住宅室内、室外燃气管道的敷设并与燃气管网镶接。住宅区附近没有燃气管网的,完成住宅室内燃气管道的敷设,并负责落实燃气供应渠道;
    (五)电话通信线、有线电视线和宽带数据传输信息端口敷设到户,安全防范等设施设备按设计规范配置到位;
    (六)住宅区与城市道路或者公路之间有直达的道路相连;
    (七)按照规划要求完成教育、医疗保健、环卫、邮政、农贸市场及其他商业服务、社区服务和管理等公共服务设施的配套建设。住宅建设工程分期建设,上述设施尚未建成的,应当有可供过渡使用的相应公共服务设施;
    (八)按照住宅设计规范预留设置空调器外机和冷凝水排放管的位置;
    (九)按照规划要求完成住宅区内的绿化建设;
    (十)按照规划要求完成住宅区内停车库(位)的配置;
    (十一)住宅建设工程分期建设的,已建成的住宅周边场地清洁、道路平整,与施工工地有明显有效的隔离措施;

    (十二)已实施白蚁预防;
    (十三)法律、法规规定的其他条件。
     第十六条 住宅工程竣工后,建设单位应当组织施工、监理、设计等单位,对住宅工程进行竣工验收和分户验收,并通知前期物业服务企业参与监督。

   第十七条 住宅交付前,建设单位应当组织相关部门及供水(含二次供水)、供电、供气、供热、通讯、有线电视、宽带数据传输、邮政等专业经营单位按照本条例第十五条的规定,对物业的配套建筑及设施设备进行综合验收。

   专业经营单位应当自物业配套建筑及设施设备综合验收合格之日起30日内,与建设单位办理专业经营设施设备管理移交手续。专业经营设施设备办理管理移交后,建设单位应当协助物业买受人与相关专业经营单位分别签订供水、供电、供气、供热等服务合同。相关专业经营单位对专业经营设施设备是否达到移交条件有异议的,由有关行业主管部门裁定。经相关行业主管部门裁定不符合移交条件的,由建设单位负责整改。

  开发、规划、城管、水务等有关部门应当对新建住宅的配套建筑及设施设备的综合验收进行监督,并督促专业经营设施设备的管理移交和接管。

   第十八条 建设单位和前期物业服务企业在办理物业承接验收手续时,建设单位应当向物业服务企业移交下列资料:

  (一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

  (二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;

  (三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

  (四)业主名册;

  (五)物业管理必需的其他资料。

物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时,将上述资料移交给业主委员会。

 

第三章 业主大会及业主委员会

    第一节 业主大会筹备组
    第十九条 同一物业管理区域内,符合下列条件之一的,应当召开首次业主大会会议,成立一个业主大会:
    (一)交付的专有部分建筑面积达到建筑物总面积50%以上;
    (二)首次交付专有部分之日起满两年且入住的建筑面积达到建筑物总面积20%以上。
    业主总人数在20人以内且经全体业主一致同意,决定不设立业主大会的,由全体业主共同履行业主大会和业主委员会的职责。
    第二十条 符合本条例第十九条第一款规定条件之一的物业管理区域,其开发建设单位应当书面报告区房产行政主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)。

   开发建设单位未及时书面报告的,业主可以向区房产行政主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)提出设立业主大会的书面要求。
    街道办事处(乡镇人民政府)应当在收到报告或者要求之日起15个工作日内组织业主成立业主大会筹备组,筹备召开首次业主大会会议。
    第二十一条 筹备组由开发建设单位、业主和街道办事处(乡镇人民政府)派员组成,其中业主所占比例不得低于筹备组总人数的三分之二。筹备组组长由街道办事处(乡镇人民政府)派员担任。
    筹备组应当自成立之日起3日内在物业管理区域内书面公告其成员名单和工作职责,并有权要求开发建设单位提供相应的文件资料;相关文件资料应当包含:
   (一)物业管理区域划分证明;
   (二)业主名册;
   (三)建筑规划总平面图;
   (四)附属设施设备交付使用备案证明;
   (五)物业服务用房配置证明;
   (六)住宅专项维修资金交存证明;
   (七)其他必要的文件资料。
    第二十二条 筹备组履行下列职责:
   (一)确定召开首次业主大会会议的时间、地点和内容;
   (二)草拟管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则;
   (三)确认业主身份和核计业主人数、专有部分面积;
   (四)确定业主委员会委员候选人条件和选举办法;
   (五)提出首届业主委员会委员候选人名单;
   (六)完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。
    前款第(一)至(五)项所列内容,筹备组应当在召开首次业主大会会议15日前以书面形式在物业管理区域内公示。业主对业主身份、人数或者专有部分面积等提出异议的,筹备组应当予以复核并告知异议人复核结果。
    第二十三条 筹备组应当自成立之日起30日内组织召开首次业主大会会议。自业主大会依法设立之日起,筹备组职责自行终止。

筹备组的必要经费由开发建设单位承担。


    第二节 业主大会与业主委员会
    第二十四条 业主在业主大会会议上的投票权,建筑面积和人数的确定按照下列规定行使。

    (一)业主“专有部分的面积”按所持房地产权证记载的建筑面积(不包括停车位建筑面积)计算;房屋已出售并交付使用但尚未领取房地产权证的,按房屋销(预)售合同确定的建筑面积(不包括停车位建筑面积)计算。其中,建设单位“专有部分的面积”为未销售的物业建筑面积,不包括属业主共有的物业和不能单独办理产权登记的其他物业,“投票权数总面积”为所有业主享有“专有部分的面积”的总和。

    (二)“业主人数”按房地产权证数(套数)确定,一个产权证计为一个业主人数,房屋已出售并交付使用但尚未领取房地产权证的,按房屋销(预)售合同数确定,一份合同计为一个业主人数。
    业主身份的确定,以不动产登记簿或者其他能够证明其权属的合法有效文件为依据。

    业主拒付物业服务费、不缴存住宅专项维修资金的,管理规约、业主大会议事规则可以对其在物业管理中投票权的行使予以约束。
    第二十五条 业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则并选举产生业主委员会之日起设立。
    业主大会依法设立后十日内,业主委员会应当就业主大会设立事项向区房产行政主管部门备案;并依法刻制和使用业主大会(业主委员会)印章。
    第二十六条 业主大会会议由业主委员会组织召开。
    业主委员会不依法、依约履行召开业主大会会议职责的,区房产行政主管部门应当责令其限期召开;逾期不召开的,街道办事处、乡(镇)人民政府可以组织业主召开业主大会会议。

    除前两款规定外,任何单位和个人不得擅自召集业主大会会议。
    第二十七条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式。采用书面征求意见形式时,应当将征求意见书送交每一位业主;无法送达的,应当在物业管理区域内公告。

    业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

    业主可以委托代理人参加业主大会会议,代理人应当持业主书面委托书并根据委托内容进行投票表决

  第二十八条 业主大会履行下列职责:

  (一)选举、撤换业主委员会委员;

  (二)审议通过业主大会议事规则及管理规约;

  (三)监督业主委员会工作,听取业主委员会的工作报告,改变或者撤销业主委员会不适当的决定;

  (四)决定选聘、解聘物业服务企业;

  (五)依法决定住宅专项维修资金筹集、使用、管理事项;

  (六)根据管理规约的约定,对违反管理规约的业主进行告诫,并在小区内公示告诫内容;

    (七)决定物业管理区域内涉及业主利益的其他物业管理事项。

    第二十九条 管理规约应当对下列主要事项作出约定:

    (一)建筑物及其附属设施设备的使用、维护、管理;

    (二)住宅专项维修资金的筹集、使用方案;

    (三)共有部分的经营与收益分配、使用;

    (四)业主的其他权利与义务;

    (五)违反规约应当承担的责任。

    管理规约自业主大会表决通过之日起生效,对全体业主及使用人,均具有约束力。
    第三十条 管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则不得与法律、法规相抵触,其示范文本由市国土房产局拟订。
    第三十一条 业主大会设立后,业主委员会应当将下列事项告知开发建设单位和物业服务企业:

    (一)管理规约;
    (二)业主大会议事规则;
    (三)业主委员会工作规则;
    (四)业主大会、业主委员会的其他决定。
    开发建设单位在销售该物业管理区域内的专有部分时,应当向买受人明示前款所列事项,并将其作为房屋销售合同的附件。
    第三十二条 业主委员会是业主大会的执行机构,由业主大会会议选举产生,向业主大会负责并报告工作,受业主、业主大会监督。
    业主委员会由人数为奇数的若干名委员(不超过9人)组成,每名委员具有同等表决权,每届任期为3年;委员的条件、人数、任期等具体事项由业主大会议事规则规定。
    第三十三条 业主委员会讨论、决定物业管理公共事项,应当召开委员会会议,并于会议召开3日前在物业管理区域内以书面形式公告会议议程,听取业主的意见和建议。
    业主委员会决定事项,应当经全体委员半数以上签字同意通过。
    业主委员会应当将业主大会、业主委员会的决定在作出之日起3日内以书面形式在物业管理区域内公告。
    第三十四条 业主委员会委员应当忠实履行职责,定期参加房产行政主管部门组织的物业管理培训,接受街道办事处(乡镇人民政府)以及房产行政主管部门的指导与监督。
    业主委员会不得从事物业服务经营活动,其委员及其近亲属不得在为本物业管理区域提供物业服务的物业服务企业中任职。
    第三十五条 业主委员会委员有下列情形之一的,其委员资格自行终止:
   (一)不再是该物业管理区域内的业主;
   (二)丧失民事行为能力;
   (三)被依法限制人身自由半年以上;
   (四)法律、法规以及管理规约规定的其他情形。
    第三十六条 业主委员会委员有下列情形之一的,由业主大会决定是否终止其委员资格:
   (一)以书面方式向业主大会提出辞职请求;
   (二)拒不履行委员职责;
   (三)业主委员会半数以上委员或者20%以上业主提议撤销其委员资格;
   (四)违章搭建、拒付物业服务费等侵害他人合法权益;
   (五)因其他原因不适合继续享有委员资格的。
   第三十七条 业主委员会任期届满60日前,应当召开业主大会会议进行换届选举。
    业主委员会任期届满仍未换届改选的,区房产行政主管部门应当责令其限期改正;逾期不改正的,街道办事处(乡镇人民政府)可以组织业主召开业主大会会议进行换届选举。
    第三十八条 业主大会会议选举产生出新一届业主委员会之日起10日内,前业主委员会委员应当在街道办事处监督下,将其保管的有关凭证、档案等文件资料、印章及其他属于全体业主共有的财物,移交给新一届业主委员会,并完成交接工作。
    业主委员会委员资格届内终止的,应当在终止之日起5日内向本届业主委员会移交由其保管的前款所列文件资料及财物。
   第三十九条 经业主大会决定,可以从下列渠道筹集专项用于业主委员会开展工作的经费:
  (一)全体业主共有部分物业经营收益;
   (二)全体业主共同交纳;
   (三)业主自愿捐赠等其他合法方式。
    工作经费归全体业主共有。业主委员会应当妥善保管并定期书面公告其收支情况,并接受业主大会、业主的监督。
    第四十条 两个以上物业管理区域共用附属设施设备的,应当建立业主委员会联席会议制度。
    业主委员会联席会议由街道办事处(乡镇人民政府)和区房产行政主管部门、相关物业管理区域的业主委员会、社区居民委员会、物业服务企业组成。联席会议由街道办事处(乡镇人民政府)负责召集。

 

第四章   物业管理服务

第一节   一般规定

    第四十一条 业主可以根据所在物业管理区域的实际情况,通过公开、公平、公正的市场竞争机制,依法选聘符合相应条件的物业服务企业提供物业服务。
    第四十二条 物业服务企业应当取得物业服务企业资质证书后方可从事物业管理。

    从事物业服务咨询、顾问、代理、认证等经营活动的机构和在本市行政区域内从事物业服务活动的外地企业,应当向市国土房产局备案。
   第四十三条 本市实行物业服务项目经理责任制,物业管理区域的物业服务负责人应当由物业服务项目经理担任。
    物业服务企业应当按规定聘请相应专业服务人员从事相关专业服务工作。
   市国土房产局应当加强物业服务相关从业人员的培训与监督管理,建立本市统一的物业服务项目经理执业名册,向公众提供查询服务。

    第四十四条 本市实行物业服务重大事件报告制度。物业管理区域内发生下列情况之一的,物业服务企业应当按照有关规定及时向相关行政主管部门、专业单位报告:
   (一)发生火灾、水患、爆炸或者自然灾害等造成人身伤亡或者危及建筑物安全;
   (二)建筑物及其附属设施设备发生安全隐患,且在8小时内难以排除,严重危及业主、使用人及建筑物安全;
   (三)物业服务人员擅自集体撤离物业管理区域,造成物业服务中断,严重影响业主和使用人正常生活;
   (四)发生群体性事件;
   (五)发生业主、使用人重大伤亡事件;

   (六)其他严重影响业主、使用人正常生活的事件。

    第四十五条 开发建设单位、业主委员会委员、物业服务企业应当分别建立并妥善保管物业档案、业主大会与业主委员会档案以及物业服务档案。
    第四十六条 开发建设单位、物业服务企业及其从业人员应当按规定申报其在物业管理活动中的信用信息。
    市国土房产局应当加强物业管理信用体系的建设,对物业管理信用信息的征集、披露、评估、使用等实施统一监督管理。
    区房产行政主管部门应当会同街道办事处(乡镇人民政府)建立业主委员会委员在物业管理中的信用档案,并纳入全市物业管理信用体系。
    第四十七条 物业服务企业、业主委员会应当按照有关规定向市或区房产行政主管部门报送统计报表。

    第二节 物业服务合同
    第四十八条 物业服务合同由业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订。合同中的下列主要内容应当事先提交业主大会会议表决通过,但业主大会已授权业主委员会决定的除外:
   (一)物业服务事项;

   (二)物业服务质量及费用标准;

   (三)合同期限;

   (四)违约责任。

    第四十九条 物业服务合同应当约定物业管理区域内的下列物业公共服务事项:

    (一)建筑物共有部位及设施设备的使用、管理和维护;

    (二)公共绿化的维护;

    (三)公共区域环境卫生的维护;

    (四)公共区域的秩序维护;

    (五)物业使用中对禁止行为的告知、劝阻、报告等义务;

    (六)物业维修、更新、改造费用的账务管理;

    (七)物业服务档案和物业档案的保管;

    (八)其他物业公共服务事项。

    物业服务合同应当对物业服务企业在有关业主、使用人人身、财产安全防范方面的义务和责任作出明确约定。

    物业服务合同示范文本由市国土房产局会同其他相关行政主管部门拟订。

    第五十条 物业服务收费按不同物业的使用性质和特点,实行政府指导价、市场调节价,其计费模式、标准由物业服务委托双方订立物业服务合同具体约定。

    普通住宅、经济适用房和廉租房物业服务收费实行政府指导价,价格标准由市价格行政主管部门会同市国土房产局依据价格管理有关规定制定。

    高档住宅(含别墅)和非住宅的物业服务收费实行市场调节价。

    物业服务企业应当对物业服务事项、服务质量和相应的收费项目、收费标准实行明码标价。

    第五十一条 物业服务企业承接物业服务时,应当对物业管理区域内共有部分及其相应的档案进行查验,发现共有部分与原设计方案不符或者有质量问题的,应当书面告知开发建设单位、业主委员会;并按照国家、省和市的有关规定,与开发建设单位或者业主委员会办理相应手续。

    开发建设单位、业主委员会应当予以配合;承接查验中确认的问题,相关责任人应当及时整改。

    第五十二条 物业服务企业应当按照有关规定与开发建设单位或者业主委员会办理物业档案和物业服务档案、业主名册等资料的移交手续。

    物业服务企业应当自办理移交手续之日起30日内,持相关资料向区房产行政主管部门备案。

    第五十三条 业主委员会应在物业服务合同期限届满60日前组织召开业主大会会议,对是否续聘物业服务企业进行表决。双方续约的,应当重新签订物业服务合同;不再续约且需以委托方式管理的,业主大会应当及时依法选聘其他物业服务企业或者其他管理人。

    业主大会选聘物业服务企业前,应当召开业主大会会议,对选聘方式、具体实施者、物业服务合同的主要内容等进行表决。

    第五十四条 有下列情形之一的,物业服务企业应当退出物业管理区域的物业服务,不得以物业服务中的债权债务纠纷未解决、阶段工作未完成等为由拒绝退出:

    (一)物业服务合同依法、依约解除;

    (二)物业服务合同期满未续约;

    (三)法律、法规、规章规定不得继续从事物业服务活动的其他情形。

    第五十五条 物业服务企业退出物业管理区域的物业服务,应当在办理规定退出手续的同时,履行下列交接义务:

    (一)移交保管的物业档案、物业服务档案等资料和物业服务用房,实行酬金制的,还应当移交服务期间的财务档案;

    (二)撤出物业管理区域内的物业服务人员;

    (三)清退预收、代收的有关费用;

    (四)法律、法规规定的其他事项。

 
第五章   物业的使用与维护

第一节  物业的使用

    第五十六条 业主使用物业时禁止下列行为:

  (一)损坏房屋承重结构;

  (二)违法搭建建筑物或者构筑物;

  (三)在建筑物、构筑物上私开门窗等破坏房屋外貌行为;

  (四)侵占、损坏或者擅自移动共用设施设备;

  (五)擅自改建、占用物业共用部分;

  (六)随意倾倒垃圾、杂物,堆放易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品,排放有毒、有害物质,排放超过规定标准的噪声;

  (七)利用物业从事危害公共利益或者侵害他人正当权益的活动;

  (八)法律、法规及管理规约禁止的其他行为。

  业主大会、业主委员会及相关业主有权依照法律、法规以及管理规约,要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。

  第五十七条  房屋交付后,业主、使用人应当按照权属登记用途使用物业,不得违反法律、法规以及管理规约将住宅改变为经营性用房。业主因特殊情况需要将住宅改变为经营性用房的,应当遵守法律、法规以及管理规约的规定,并经有利害关系的业主同意。

  物业管理区域内按照规划建设的配套建筑及设施设备,不得改变使用性质,因特殊情况需要改变使用性质的,应当遵守法律、法规以及管理规约的规定,经业主大会及有利害关系的业主同意,并依法办理相关手续。

    第五十八条 物业服务企业发现本条例第五十六条、第五十七条规定行为之一的,应当予以劝阻;劝阻无效的,应当在24小时内书面告知业主委员会或者有关行政主管部门。

    第五十九条  业主或者物业使用人装饰装修房屋的,应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将装饰装修的禁止行为和注意事项告知业主或者物业使用人。

    物业服务企业应当加强物业管理区域装饰装修安全事项的巡查,业主应当予以配合。

第六十条  因物业维修或者公共利益需要临时占用、挖掘道路、场地的,应当采取措施保障安全,并在约定的期限内恢复原状;造成损失的,应当给予相应赔偿。

 

第二节  车位的使用管理

    第六十一条  物业管理区域内规划用于停放汽车的车库和建筑物附属设施内车位尚有空余的,物业管理区域内不得新辟规划以外的停车位。

  业主、物业使用人需要承租尚未出售的停车库、车位的,建设单位应当出租,其车库、车位租赁费实行政府指导价。

  车库、车位在优先满足业主停车需要的前提下,可以临时租赁给物业管理区域外的单位、个人,其车库、车位租赁费实行市场调节价。

  第六十二条  利用物业管理区域内的道路或者其他场地设置车位的,其车位设置、管理、收费等事项由业主大会决定或者业主共同决定。

  业主大会决定或者业主共同决定收取场地使用费的,场地使用费属于全体业主共有,但物业服务合同另有约定的除外。业主大会或业主可以委托物业服务企业收取,并支付一定比例的报酬。

  业主对机动车有保管要求的,可以与物业服务企业另行约定。

第六十三条 物业管理区域内停放车辆,不得堵塞消防通道,不得妨碍行人和其他车辆的正常通行。

 

第三节   建设单位的保修责任

     第六十四条  建设单位应当按照国家规定的保修期限、范围,承担物业的保修责任。

  第六十五条  新建物业质量保修金实行监管制度。

  建设单位应当在新建物业交付前,按照物业建筑安装总造价2%的比例,一次性向物业质量保修金监管部门设立的物业质量保修金帐户交存物业质量保修金,作为物业保修期内保修费用的保证。

物业质量保修金监管帐户以物业管理区域为单位按幢设立专户。建设单位在新建物业交付时,应当向业主出示物业质量保修金监管部门出具的物业质量保修金全额交存证明。

保修金存储期限与物业的法定保修期限一致。

  第六十六条  建设单位不履行保修义务的,业主、业主委员会或者其委托的物业服务企业可以提出申请,经物业质量保修金监管部门核实后,维修费用在物业质量保修金中列支。

  第六十七条  物业质量保修金监管部门应当每年定期向相关物业管理区域的业主和建设单位公布物业质量保修金的使用情况。

  第六十八条  物业质量保修金存储期满,建设单位履行了法定保修责任的,物业质量保修金监管部门应将物业质量保修金本息余额退还建设单位。

  物业质量保修金存储期满前三十日,物业质量保修金监管部门应将拟退还物业质量保修金事项在相关物业管理区域内书面公示。

    第六十九条  物业质量保修金监管部门应当对物业质量保修金的交存、使用、管理和退还实施统一监督管理。

 

  第四节   物业的维护

    第七十条  物业保修期届满后,业主专有部分的管理、养护、维修,由相关业主负责。相邻物业业主应当提供便利。 

  第七十一条  物业专有部分出现危害安全、影响观瞻、妨碍公共利益及影响其他物业正常使用时,业主或者物业使用人应当及时维修养护。

  第七十二条  业主对专有部分进行管理、养护、维修等,应当尽量避免对相邻物业造成损害;造成损害的,应当给予赔偿。

    第七十三条  物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等相关专业经营单位,应当承担业主专有部分以外的相关管线和设施设备的维修、更新、养护等管理责任。

  前款规定的业主专有部分以外的相关管线和设施设备包括变电、供水(含二次供水)、换热和燃气调压等设施设备及相关管线和计量器具。

    第七十四条 物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位应当按照下列规定向最终用户收取费用。

    (一)业主自用的向业主收取;

    (二)物业服务企业使用的向物业服务企业收取;

    (三)部分业主共同使用的,由相关业主分摊;

    (四)全体业主共同使用的,由全体业主分摊。

  物业服务企业接受专业经营单位委托代收费用的,不得向业主收取手续费等额外费用,但可以根据双方约定向专业经营单位收取劳务费。

  专业经营单位不得强制物业服务企业代收费用,不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止向最终用户提供服务。

     第七十五条 物业管理区域内业主共用部位及共用设施设备,由业主共同维护和管理;业主大会可以将其委托给物业服务企业或者其他管理人维护和管理。

    第七十六条 住宅物业、住宅区内的非住宅物业或与单栋住宅楼结构相连的非住宅物业的建设单位和业主,应当缴存住宅专项维修资金;住宅专项维修资金专项用于物业保修期满后共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造。

    住宅专项维修资金的建立,应当遵循业主所有、统一缴存、专户存储、业主决策、专款专用、统筹监管的原则。首次专项维修资金由开发建设单位和买受人缴存。维修资金缴存的标准如下:

    (一)建设单位按照物业总规模建安造价1%(配置有电梯的,按照建安造价2%)的比例交存;

    (二)买受人按照所拥有的物业建筑面积每平方米建安造价5%的比例交存。

    住宅专项维修资金的交存、使用、管理的具体办法,由市国土房产局按照有关规定制定并执行。

    第七十七条  物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造需要使用住宅专项维修资金的,应当经住宅专项维修资金列支范围内专有部分占物业建筑总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意,但不得与业主大会的决定相抵触。

    第七十八条 通道、楼梯、物业服务用房等属于业主共有,禁止任何单位、个人侵占、处分或者改作他用。

    利用共有部分进行经营的,应当符合法律、法规和管理规约的规定,并由业主大会或者相关业主共同决定。收益属全体业主或相关业主共有。

    业主委员会应当定期公布全体业主共有部分、部分业主共有部分物业经营收益的收支情况。

    第七十九条 物业应当定期维修养护。物业出现法律、法规、规章规定的应当维修养护的情形时,业主或者其他责任人应当及时履行维修养护义务。

    发生危及他人房屋使用安全或者公共安全的紧急情况时,责任人不及时履行维修养护义务的,物业服务企业应当立即组织抢修、更新或者采取应急防范措施,并及时通知业主委员会,费用由相关责任人承担。

    第八十条 因维修物业、设置管线等需要,必须进入专有部分的,业主、使用人不得拒绝。

   供水、供电、供气、信息、环卫、邮政等专业单位进入物业管理区域提供服务的,业主、物业服务企业应当予以配合。
第六章 法律责任
   

    第八十一条 业主、使用人、业主大会、业主委员会、物业服务企业、开发建设单位之间在物业管理活动中发生争议的,可以自行协商解决;不能协商解决的,可以要求街道办事处(乡镇人民政府)调解或者依法提起民事诉讼或申请仲裁。

    业主、使用人、业主委员会、物业服务企业等对违反本条例的行为,可以向有关部门投诉、举报,有关部门应当及时调查、核实,并依法处理。

    第八十二条 违反本条例第十五条规定的,由市开发行政主管部门责令停止交付使用;拒不停止的,处以交付使用住宅销售额1‰以上3‰以下罚款。

    第八十三条 违反本条例第二十条第一款规定的,由区房产行政主管部门责令限期改正,给予警告;拒不改正的,处以2000元以上1万元以下罚款。

    第八十四条 业主委员会委员违反本条例第三十八条或者第四十五条规定的,由区房产行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的,处以2000元以上1万元以下罚款。

    第八十五条 违反本条例第四十二条第一款、第二款规定的,由区房产行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的,处以1万元以上5万元以下罚款。

    第八十六条 违反本条例第四十五条规定的,由区房产行政主管部门给予警告,并处以5000元以上2万元以下罚款。

    第八十七条 开发建设单位、物业服务企业违反本条例第十八条、第四十五条规定的,由区房产行政主管部门处以1万元以上3万元以下罚款。

    第八十八条 开发建设单位、物业服务企业违反本条例第四十六条第一款规定的,由区房产行政主管部门处以5000元以上2万元以下罚款。

    第八十九条 物业服务企业违反本条例第四十七条规定的,由区房产行政主管部门责令限期补报;逾期不报的,给予警告,并处以2000元以上1万元以下罚款。

    第九十条 违反本条例第五十一条或者第五十二条第一款规定的,由区房产行政主管部门责令改正,并处以1万元以上5万元以下的罚款。

    第九十一条 违反本条例第五十四条或者第五十五条规定的,由区房产行政主管部门责令限期改正;拒不改正的,处以2万元以上10万元以下罚款。

    第九十二条 违反本条例第五十六条第(一)、(二)、(三)、(四)(五)项规定的,由城管执法部门按规定予以处罚;违反第(六)项规定的,由环保行政主管部门予以处罚。

    第九十三条 违反本条例第五十七条规定,擅自改变住宅使用性质的,由规划行政主管部门责令限期改正,并处以5000元以上3万元以下罚款。

    第九十四条 开发建设单位未按本条例第六十五条规定交存物业质量保修金的,由物业质量保修金监管部门责令限期改正;逾期不改正的,处以1万元以上5万元以下罚款,并自逾期之日起按日加收滞纳部分0.3‰的滞纳金。

    第九十五条 开发建设单位未按本条例第七十六条规定缴存住宅专项维修资金的,由市国土房产局或区房产行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的,处以1万元以上5万元以下罚款,并自逾期之日起按日加收滞纳部分0.3‰的滞纳金。

    第九十六条 违反本条例的行为,法律、法规另有处罚规定的,从其规定;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

    第九十七条 房产行政主管部门及其他行政主管部门的工作人员滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的,按有关规定给予行政处分。

第七章 附  则

    第九十八条 区人民政府应当采取措施对旧住宅区进行整治。旧住宅区完成整治改造后,街道办事处(乡镇人民政府)应当在区房产行政主管部门的指导下,组织业主成立业主大会,由业主大会决定选聘物业服务企业或者其他管理人管理物业,也可依托业主委员会或者社区居民委员会,由业主自行管理物业。

    第九十九条 本条例自2009年2月起施行。

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